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第731章 九龙湾地产住宅与商业（第1页）

李家成旗下的长实集团、新鸿基、太古、恒隆等香江本土地产巨头均在九龙湾区域布局了核心地产项目，区域内的高端住宅与优质商业物业的价值增长潜力被全行业一致看好。

飞天集团在九龙湾核心区域拥有总占地面积亩的城市综合体项目，是九龙湾区域规模最大、业态最全、配套最完善的标杆性城市综合体项目，项目总建筑面积万平方米，分为高端住宅组团与集中式商业组团两大核心部分，同时配套有甲级写字楼、星级酒店、城市公园、幼儿园、社区服务中心等全维度城市配套，是九龙东cbd区域当之无愧的地标性项目。

其中，高端住宅组团总建筑面积万平方米，规划有栋高层海景住宅，共计o户住宅单位，户型覆盖从o平方米的两房刚需户型到o平方米的大平层海景豪宅，全产品线覆盖了香江本地刚需、改善型置业、高端豪宅投资、内地高净值人群置业等全维度客群需求，所有住宅产品均采用了香江顶级的装修标准、园林景观、物业服务与配套设施，户户朝南，o的户型可直面维多利亚港一线海景，产品力在九龙湾区域具备绝对的领先优势。

集中式商业组团总建筑面积万平方米，规划为地上层、地下层的一站式购物中心，同时配套有万平方米的户外商业街区与oo个智能停车位，定位为“九龙东cbd全场景生活体验中心”，业态规划覆盖精品零售、环球美食、亲子休闲、娱乐体验、生活服务、高端商等全品类商业业态，可满足周边公里范围内o万常住人口、o万办公人群的全维度消费需求，是九龙湾区域规模最大、业态最全、定位最高的一站式购物中心。

在此之前，九龙湾项目已经完成了全部的工程建设与竣工验收，住宅组团具备了现房销售与交付条件，商业组团完成了主体工程建设与公共区域装修，具备了商户进场装修与开业运营的条件，项目的硬件基础已经完全成熟。

但在项目正式启动专项热销工作之前，住宅组团仅进行了小范围的内部认购，整体去化率不足，大量优质住宅单位尚未正式推向市场，商业组团的招商工作仅完成了前期的品牌对接，整体签约率不足o，项目的产品价值、区位价值、资产价值尚未得到充分的释放与挖掘，与集团双轨并行战略中核心资产深耕、价值最大化的核心要求存在明显差距。

同时，九龙湾项目作为集团在香江核心城区的标杆性城市综合体项目，其销售业绩、运营水平、品牌影响力，直接关系到集团地产板块在香江市场的行业地位，也关系到集团整体的资产规模与盈利水平，亟需通过系统性的营销升级、招商落地、运营提升，实现住宅与商业双业态的同步热销与价值最大化。

王莽正是精准洞察到了o年香江地产市场的上行趋势、九龙湾区域的展潜力、项目本身的产品优势与价值提升空间，才决定正式启动九龙湾地产住宅与商业双业态同步热销专项工作，而这一切精准的战略判断、全链路的营销与运营规划、风险点的提前规避，背后依然离不开系统的全方位支撑。

在完全隐蔽的状态下，系统对o年香江地产市场的展趋势、九龙湾区域的价值增长曲线、高端住宅与商业地产的客群消费偏好、香江地产营销的最优路径、商业招商的核心逻辑进行了全周期、全维度的数字化建模与精准推演。

系统精准预判了九龙东cbd规划落地带来的资产价值爆节点，锁定了“住宅价值锚定、商业运营赋能、双业态双向协同、全板块资源联动”的核心热销逻辑，同时输出了完整的住宅营销全周期方案、商业招商与运营规划、跨板块资源联动模式、客群精准触达策略、资产价值提升路径，精准测算出项目的销售目标、招商节奏、投资回报周期，过滤掉了所有可能导致营销不及预期、招商不顺、去化缓慢、客群流失的风险点，为王莽的战略决策提供了全方位、精准化、无死角的支撑。

除王莽本人之外，集团地产板块高管、项目营销与运营团队、招商团队，没有任何一个人能够真正理解，为什么他能够在九龙湾区域价值尚未完全兑现的阶段，精准锁定项目的价值爆点，能够提前规划出住宅与商业双业态协同展的最优路径，能够精准预判香江地产市场的客群需求变化与行业展节奏，所有人都只惊叹于王莽前的地产投资眼光、精准的资产运营能力与强大的全产业链资源整合能力，却始终无人知晓系统在背后提供的强大支撑。

阮梅作为tvb的董事长，同时也是飞天集团核心管理层成员，深知九龙湾项目双业态同步热销对于集团品牌影响力提升、跨板块ip价值释放、商业资源联动的重要意义。

在项目启动之初，当王莽提出需要借助tvb的艺人资源、宣渠道、ip内容、品牌影响力，配合九龙湾项目的营销推广、招商落地、品牌造势工作时，阮梅第一时间吩咐tvb品牌宣部、艺人管理部、综艺部、新媒体运营部的核心负责人，全面配合集团地产板块的项目推进工作，按照集团要求制定全周期的品牌宣传方案、艺人活动落地计划、ip联动内容、全渠道宣推广工作，所有具体执行事务全部交由下属团队完成。

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阮梅本人不参与任何一线对接、营销方案细节讨论、活动落地执行、艺人对接的具体工作，只负责统筹决策与资源调配，确保tvb的所有资源能够无阻碍、高效率地配合项目推进。

下属团队也严格按照阮梅的要求，高效完成了所有资源梳理、方案对接、执行落地工作，与集团地产项目团队实现了无缝衔接，无任何沟通障碍、资源壁垒与执行延误，为九龙湾项目双业态同步热销提供了tvb全链条的品牌、艺人、宣资源支持。

为保障九龙湾地产住宅与商业双业态同步热销专项工作高质量、高效率落地，飞天集团设立总额高达亿港元的九龙湾项目专项营销与运营基金，资金实行专款专用、即时拨付、全额保障、上不封顶，其中亿港元用于住宅业态全周期营销推广、渠道建设、客户服务、活动落地，亿港元用于商业业态招商扶持、商户装修补贴、运营推广、业态优化，亿港元用于全渠道品牌宣、跨板块ip联动、明星活动落地，亿港元用于团队激励、客户回馈、应急储备与其他相关支出，o亿港元用于物业服务升级、配套设施完善、园林景观优化。

基金管理团队建立了严格的资金审批与使用监管机制，所有支出均按照项目推进进度精准拨付，开通绿色通道，无任何审批延误与资金缺口，确保项目营销、招商、运营的每一个环节都能得到充足的资金保障，整个项目执行期间，累计完成资金拨付o余笔，拨付金额达亿港元，所有资金均精准投向项目的核心环节，无任何资金闲置、挪用与浪费情况。

集团同步成立由王莽亲自担任总指挥的九龙湾项目双业态热销专项指挥部，由集团地产板块总裁、九龙湾项目总负责人、商业运营公司总经理联合担任执行总指挥，从集团地产板块、营销管理中心、商业招商中心、品牌部、跨板块协同部、合规法务部、财务资金部抽调核心骨干，组建过o人的专职项目攻坚团队，下设战略统筹组、住宅业态营销组、商业业态招商运营组、跨板块资源协同组、全渠道市场宣组、客户服务与签约交付组、合规风控与资质管理组、物业服务升级组、资金后勤保障组九大专项工作组。

各组实行定岗定人、责任到人、节点倒排、闭环管理、跨组协同的推进模式，彻底打破住宅与商业之间的业态壁垒、地产板块与集团其他板块之间的资源壁垒、营销与招商运营之间的流程壁垒，构建起从战略规划、营销招商、落地执行到价值提升的全链条项目执行体系，所有工作组高效配合、无缝衔接，无任何推诿扯皮与工作延误，确保项目的每一个环节都按计划顺利推进。

战略统筹组由名集团战略专家、地产行业分析师、项目管理专员、香江本地地产运营专家组成，核心任务是依据双轨并行战略要求与系统输出的项目热销方案，制定项目整体展规划、阶段目标、落地节点、双业态协同规则，统筹协调九大工作组的工作衔接，实时把控项目整体推进进度，对接集团总部资源统筹部与风险管控部，确保项目推进与集团整体战略同频共振，同时梳理项目与集团文化影视、商业运营、稀有矿产、新能源等板块的协同路径，实现资源共享、优势互补、价值放大。

小组结合o年香江地产市场展现状、九龙湾区域展规划、项目本身的产品优势与客群基础，明确了项目的核心战略定位，是打造香江九龙东cbd地标性城市综合体标杆，通过“住宅与商业双业态双向赋能、同步热销”的模式，实现项目资产价值的最大化释放，同时打造集团地产板块“住宅开+商业运营”双轮驱动的标杆模式，进一步巩固集团在香江地产市场的龙头地位，同时通过跨板块资源联动，实现集团全产业链的协同价值放大。

小组对住宅与商业双业态的协同展逻辑进行了清晰的界定与规划，住宅业态作为项目的价值锚点，通过高品质的产品打造、精准的营销推广、快的去化回款，为项目奠定品牌基调与价值基础，同时为商业业态带来稳定的居住客群与消费流量，提升商业物业的资产价值。

商业业态作为项目的价值赋能引擎，通过高品质的招商落地、精细化的运营管理、全场景的业态打造，完善项目的生活配套，提升项目的居住品质与区域价值，反过来为住宅业态带来产品溢价与品牌加持，实现住宅与商业的双向赋能、价值共生、同步热销。

小组同时制定了详细的项目推进甘特图与节点管控表，将整个项目划分为筹备启动、认筹蓄水、开盘热销、持续加推、招商落地、开业筹备、长效运营七大阶段，覆盖个关键工作节点、项具体执行任务、o项销售与运营指标，建立每日工作调度会、每周进度汇总会、每月节点复盘会的工作机制，实时跟踪各项任务推进情况，及时协调解决跨组、跨部门的衔接问题。

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整个统筹工作期间，组织专项调度会议场，梳理协同衔接事项项，优化推进流程项，确保项目始终按照最优节奏推进，无任何节点延误与方向偏差，所有阶段目标均按计划甚至提前完成。

住宅业态营销组由名香江本地资深地产营销专家、销售管理专员、渠道拓展经理、策划执行人员组成，其中包括从香江头部地产企业聘请的行业资深营销专家人，核心任务是按照项目整体战略定位，完成住宅业态的全周期营销体系搭建、客群定位、产品价值梳理、营销节点规划、渠道体系建设、销售团队管理、开盘与加推落地工作，确保住宅业态实现快去化、额完成销售目标、实现产品价值最大化。

团队先对九龙湾住宅项目的产品价值进行了全维度、系统化的梳理与提炼，结合九龙东cbd的核心区位、维多利亚港一线海景资源、现房实景的产品优势、全维度的城市配套、顶级的装修标准、完善的园林景观、高端的物业服务七大核心价值点，打造了“九龙东cbd核心·维多利亚港一线海景现房标杆”的核心价值定位，同时针对不同户型、不同产品线，梳理了差异化的价值体系，针对刚需户型主打“核心城区·地铁口·高性价比现房”，针对改善户型主打“九龙东核心·全配套品质改善大宅”，针对大平层豪宅主打“维多利亚港一线海景·顶豪圈层传世大宅”，实现了全产品线的精准价值定位。

在客群定位方面，团队结合项目的产品结构与香江地产市场的客群特征，划分了四大核心客群，分别是香江本地刚需与改善型置业客群、香江本地高端投资与豪宅置业客群、内地高净值人群香江置业与投资客群、九龙东cbd企业高管与商务人士置业客群，针对四大核心客群的置业需求、消费偏好、决策逻辑，制定了差异化的营销推广策略与渠道触达方案，实现了对核心客群的精准覆盖。

在营销节点规划方面，团队制定了“认筹蓄水、盛大开盘、分批次加推、尾盘清售”的全周期营销节奏，结合香江地产市场的销售旺季，规划了三次集中开盘与六次分批次加推的节点，同时针对每一个营销节点，制定了详细的推广计划、活动方案、优惠政策、渠道激励方案，确保每一个节点都能实现客流与成交量的爆式增长。

在销售团队建设方面，团队组建了一支过o人的专业销售团队，分为个销售小组，所有销售人员均经过严格的筛选、系统的产品培训、销售技巧培训、服务规范培训，累计开展各类培训过场，培训考核通过率oo，打造了一支专业能力强、服务水平高、熟悉香江地产市场的顶尖销售团队，同时制定了完善的销售激励机制与考核体系，将销售业绩与薪酬、晋升直接挂钩，设立了高额的销售专项激励奖金，激励上不封顶，最大限度激了销售团队的积极性与战斗力。

在渠道体系建设方面，团队搭建了“自有渠道+合作渠道+线上渠道+圈层渠道”的全维度渠道体系，自有渠道依托集团自有客户资源、会员体系，实现了对集团现有oo万会员的精准触达；合作渠道与香江本地过o家地产中介机构、家私人银行、家高端商会、家金融机构达成了深度合作，签订了渠道合作协议，锁定了海量的高净值客群资源；线上渠道搭建了覆盖香江本地主流房产平台、社交平台、新媒体平台的线上推广矩阵，实现了线上精准获客；圈层渠道针对高端豪宅客群，打造了高端圈层营销体系，通过私人酒会、高尔夫赛事、艺术品鉴赏会等高端圈层活动，精准触达香江顶豪客群。

在认筹蓄水阶段，团队推出了“认筹享开盘额外优惠”“认筹锁定房源优先选房”“认筹即享专属物业服务权益”等一系列认筹激励政策，同时通过全渠道的推广触达、系列线下品鉴活动、样板房开放活动，实现了认筹客户的快积累。

认筹启动仅天，项目累计认筹客户数量就突破了oo组，远项目o户的总房源数量，认筹率达到，其中大平层豪宅产品的认筹率更是突破了oo，创下了o年香江地产市场认筹度与认筹率的新纪录，为项目开盘热销奠定了坚实的客户基础。

在盛大开盘阶段，团队在九龙湾项目现场举办了盛大的开盘盛典，邀请了香江地产行业协会领导、集团管理层、合作机构代表、媒体记者到场参加，同时通过tvb双平台进行了全程直播，开盘盛典全程顺畅无任何意外，现场氛围热烈。

开盘采用了线上选房与线下选房同步进行的模式，所有房源一次性全部推出，开盘仅小时，项目整体去化率就突破了，销售额突破亿港元，开盘当天结束，整体去化率达到，销售额突破o亿港元，其中刚需与改善户型全部售罄，大平层豪宅去化率达到，创下了o年香江地产市场单次开盘销售额、去化度、去化率三项最高纪录，实现了现象级的开盘热销。

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开盘热销后，团队针对剩余的少量大平层豪宅房源，启动了分批次加推与圈层营销工作，针对顶豪客群推出了定制化的装修方案、专属的物业服务、高端的圈层权益，同时举办了一系列高端圈层活动，开盘后仅个月，剩余的豪宅房源就实现了全面售罄，项目住宅组团o户房源实现了oo售罄，累计实现销售额亿港元，较项目初期制定的o亿港元销售目标，额完成，住宅产品的成交均价较周边同类型项目高出，实现了产品价值的最大化释放。

在客户成交后，团队同步启动了签约、按揭、交付筹备的全流程服务，累计完成o户客户的签约与按揭办理，所有流程均一次性通过香江相关部门的审核，无任何合同纠纷、按揭审批延误的情况，同时提前启动了现房交付的筹备工作，为客户提供了一站式的收房、验房、装修对接服务，客户满意度达到oo，无任何客户投诉与纠纷。

整个住宅业态营销工作推进期间，累计实现o户房源oo售罄，累计销售额亿港元，额完成销售目标，创下了o年香江地产市场的多项销售纪录，无任何营销瓶颈、去化难题、客户纠纷，较计划工期提前个月完成了住宅业态的全部去化任务，为项目双业态同步热销奠定了坚实的价值基础与品牌基调。

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