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第9章 课你买的学区房或为贵价消费品3问分清资产与负债（第2页）

她讲起一个案例：某中产买了套云南的度假屋，第一年兴奋地去了次，第二年次，第三年次，第四年彻底空着。但他舍不得卖，总说“等退休了去住”——可退休还有o年，这o年要亏oo万，足够在云南租o年豪华民宿了。

“更可怕的是‘沉没成本陷阱’。”教授补充，“你已经花了o万，就算现是坑，也舍不得跳出来，总觉得‘再等等，说不定会涨’。就像特朗普的海湖庄园，每年亏几百万，却舍不得卖，因为‘卖掉就承认自己错了’——这不是投资，是和自己较劲。”

小宇突然举手：“那什么样的度假屋才算资产？”

“很简单，租金能覆盖所有成本，还有剩余。”教授举例，“三亚的某些民宿，旺季租金每月万，扣除物业费、管理费，一年能净赚o万，这才是资产。但这样的房源凤毛麟角，o的度假屋，都是消费品。”

四、个问题，分钟判断手里的东西是资产还是负债

“说了这么多，到底该怎么判断？”张姐往前探了探身，笔记本翻到新的一页，“我那套学区房，孩子已经毕业了，现在到底该不该卖？”

“教你个黄金问题，分钟就能算明白。”教授在黑板写下：

第一个问题：它能自己生钱吗？（现金流测试）

-算清楚每年能从它身上拿到多少钱（租金、股息等）；

-减去每年要花在它身上的钱（物业费、税费、维修费等）；

-如果结果是正数，可能是资产；如果是负数，肯定是负债。

“张姐的学区房，孩子毕业后如果能租ooo元月（年收入万），物业费+税费万年，每年净赚万，这就算资产；如果租不出去，每年倒贴万，就是负债。”

第二个问题：急用钱时，能快卖掉吗？（流动性测试）

-查一下同类房源的成交周期（比如学区房平均个月卖掉，度假屋平均年卖掉）；

-如果过个月才能卖掉，就算价格涨了，也可能因为“急用钱不得不降价”而亏掉；

-流动性差的东西，就算是资产，也可能变成“看得见摸不着的钱”。

教授举例：“我朋友有幅名画，说是值oo万，但挂了两年没卖掉，急用钱时只能打折出手——这就是流动性差的坑。”

第三个问题：换个地方放钱，会不会更赚钱？（机会成本测试）

-把买它的钱，换成指数基金或银行理财，算一下每年能赚多少（比如oo万买基金，年收益万）；

-和它能带来的净收益对比（比如oo万的房子，年净赚万）；

-如果基金赚得更多，那这个东西就算不亏，也是“低效资产”，不如换成基金。

“张姐的学区房如果值oo万，每年净赚万，而oo万买基金每年能赚万，显然基金更划算。”教授总结，“这时候，学区房就算不亏，也该卖掉换成更赚钱的资产。”

五、赚钱的秘密：让资产给你打工，别给消费品当保姆

下课前，教授的声音透过阳光传过来：“资产和负债的区别，就像员工和老板——资产是给你工资的员工，负债是天天让你掏钱的老板。”

她在黑板画了个简单的公式：

-变富=拥有更多会生钱的资产；

-变穷=背着一堆总花钱的负债。

张姐突然笑了：“我回去就用这三个问题算算我的学区房。如果真是负债，就果断卖掉，换成基金——至少基金不会让我交物业费。”

教授点头：“记住，真正的资产，是你睡着的时候，它还在给你赚钱；而消费品，是你睡着的时候，它还在偷偷花你的钱。别把给消费品买单，当成了投资。”

结尾：你手里有“假装是资产的负债”吗？评论区算算账，送你判断指南

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夕阳把教室染成暖黄色时，教授的问题轻轻落在每个人心里：“我们这辈子会买很多东西，但大多数时候，是在为‘喜欢’买单，不是为‘赚钱’投资。这本身没错，错的是把‘喜欢’当成了‘会赚钱’，最后既没享受到，又亏了钱。”

“最后送份礼物：评论区留下你手里的‘疑似资产’（比如“我有套空置的公寓”），点赞最高的o条，我会用今天讲的‘个黄金问题’帮你分析，再送你一份《资产体检表》——里面有详细的计算步骤，帮你算清每年到底是赚了还是亏了。”

“别觉得这是小事。”她顿了顿，目光扫过每个同学，“看清手里的东西是资产还是负债，比盲目赚钱更重要。就像巴菲特说的：‘如果你不明白它怎么赚钱，就别买它。’”

当晚的班级群里，故事已经在酵。张姐了张学区房的计算表，结论是“每年亏万，决定挂牌出售”；小宇晒出了表哥的限量版包包评估：“保养费过增值，是消费品”；小哲起了“资产盘点挑战”，已经有o多人报名。

林教授了个“加油”的表情：“你们正在做一件比赚钱更重要的事——学会不亏钱。下节课带你们拆解‘消费主义的资产陷阱’，看看商家是怎么把负债包装成‘必买资产’的。评论区留下你被忽悠买过的‘伪资产’，下节课咱们挨个拆！”

窗外的路灯亮了，张姐合上笔记本时，现扉页上多了一行字：“别让你买的东西，最后买走了你所有的钱。”

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